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Jueves, 07 de Marzo del 2013 ::
Detallado análisis legal de Sunarp desnuda
graves y sospechosas omisiones en venta
de MD Pacasmayo a favor de AC Comunidad
El alcalde y los regidores de la Muntopalidad Distrital de Parasmayo
se han metido en menudo lío en su afán de beneficiar a la
Asociación Civil Comunidad. Firmada la minuta y la escritura
pública en et despacho de la Notaría Doris Isabel Paredes Haro,
en Trujillo, la AC Comunidad todavía no ha podido registrar en
Sunarp la compra-venta de más de 4 Ha ubicadas en el sector La
Plantcie, por las cuales solo pagará el monto correspondiente a
2 Ha -según ha decidido la mayoría del concejo municipal- y
otorgando cómodas cuotas de pago, también con visto bueno
de la mayoría de concejales,
Enterados de la firma de la minuta y escritura, en Trujillo,
lo que confirmó escuetamente el alcalde Oscar Honorio Horna
evitando entrar en detalles, Diario Últimas Noticias hizo una
búsqueda en el portal de la Superintendencia Nacional de los
* Registros Públicos detectando que la soliatud para el regrstro de
la compra — venta presentada por Frank Barmentos Maguiña ha
sido observada y aunque tienen plazo hasta maya del 2013
para subsanar y levantar observaciones, el camino se presenta
algo complicado por decir lo menos.
yl Son diez puntos los que desarrolla la registradora jefe
la Oficina Sunarp San Pedro de Lloc, Patricia María Morales
Chanamé para sustentar sus observaciones.
En ta primera parte se cuestiona la validez legal de la
venta directa del terreno municipal a favor de la Asociación Civil
Comunidad. La venta directa es la figura que pretende ejecutar
el alcalde Honorio con el aval de la mayoría de los regidores,
. En el punto 1 se hace hincapié en que según la Ley
Orgánica de Municipalidades (27972) la transferencia de
propiedad o concesión de blenes muniapales se hace a través
de subasta pública y que la ley no ha previsto ta compra venta
directa,
En el punto 2 se alude a la Ley 29151, Ley General del
Sistema de Bienes Estatales, y a su reglamento, que regulan los
' actos de adquisición, administracion, disposición, registro y
supervisión de los bienes estatales de las entidades públicas
que conforman el Sistema Nacional de Bienes Estatales,
En el punto 3 se refiere al Reglamento de la Ley 29151,
el cual está contenido en el DS 007-2008-Vwienda. * . en el
Titulo 111, Capítulo IV, Subcapítulo X, regula las modalidades de
cgmpraventa, sólo bajo el supuesto de subasta pública y,
corotner: de compraventa directa (artículo 747)”.
Precisa los requisitos que se deben cumplir en el caso excepcional
de una venta directa: “La solicitud de venta directa deberá ser
presentada ante la entidad propietaria del bien o el Gobierno
Regional, según corresponda, adjuntando los documentos que
acredrten la causal respectiva, asi coma el Plano Perimétnico, de
Ubicación y Memona Descriptiva, y será aprobado por Resolución
del Titular del Pliego sustentada en el respectivo Informe Téc ico
- Legal, previa opinión técnica de la SBN ”.
En el punto 4 se refiere al artículo 77, incrso b, del mismo
Reglamento. Se Insiste en los supuestos excepcionales de ta
compraventa directa y recalca que se debe acreditar * . la
finalidad de ejecutar un proyecto de interés nacional o regional,
cuya viabilidad haya sido calificada y aprobada por el sector o la
entidad competente acorde con la normatividad y politicas de
Estado” Además hace notar que este procedimiento incorpora
la garantia de transparencia, y que elo mplica que la sGbatud de
venta directa, con ed precio a valor comercial, debió sor publicada
en El Peruano y en otro dtario de la región donde se ubica el
predio, y en la wet» de la SBN.
En el punto 5 mvoca el artículo 78 A deb reglamento
Observa que en la resolución que se aprueba la vento directa
además de precisarse la hinalidad para la cual se adjudica (que
se supone por un proyecto de interés regional a nacional,
también se debe precrar * el plazo para que se ejecute bajo
sanción de reversión al domino del Estado en caso de su
cumplimento, sin ka obligacion de reembiaiso alguno por el pago
del preso o edificaciones efectuadas
Hasta aqui se desarrollan las OA AOS que Bonen
que ver con la decrión que tomaran el alcalde y los rexadores de
vender directamente el predio de 4 Ha a la AL 4 omandad
Obviamente cabe preguntarse «Podrán el comprador y el
vendedor Jenorirar que el tema de Bienes, Estatales emitió
Opinión técnica favorabk: a esa transacción? ¿Pueden demosime
que la venta directa de las 4 Ha está destinada a la ejecución de
un proyecto de interés regional o nacional, es decir un mterés
para el bien de la comunidad? No está de mas recordar que el
Ministerio de Vivienda ha confirmado que el supuesto proyecto
habitacional de La Planicie, es decir de la AC Comunidad, no
figura en su registro de proyectos de Techo Propio. Y en esas
condiciones, ¿qué plazos de ejecución del proyecto
supuestamente de interés regional se pueden señalar? «Pueden
demostrar la MDP y la AC Comunidad que la solicitud de venta
directa, incluido el predio de valor comercial, fue publicada en El
Peruano? Soto si han camplido con estas primeras exigencias
podrían levantar algunas de las observaciones.
En el punto 6 de las observaciones, la registradora
Morales Chanamé analiza lo actuado respecto a la forma de
pago , cuestionando -entre otros- el plazo que la MUP ha
otorgado a la AC Comunidad para pagar, en vez de curmphr con
el marco legal que para este caso impone un pago al contado. Y
sustenta ampliamente el respaldo legal de su observación.
En el punto 7, la registradora se ampara en el articulo 80
de la Ley 29151 para observar que para Qymplir con las normas
del derecho común es necesario “insertarse en la esottura publica
respectiva la Resolución de aprobación del titular del pego,
sustentada en el respectivo informe técnico legal, previa opemón
técnica de la SBN”.
En el punto 8, se declara: “En ese orden de ideas, de
conformidad con lo prescrito en el articulo 1352* det Código
Civil, los contratos se perfecciona por el consentemento de las
partes, excepto aquellcss que>, ademas, deben observar la forma
señalada por la ley bajo + «nción de mubdad, — aseusmo «n
concordanaa con la ¡"ecitu-da norma cs dos articulo», 1354 y
1355" establecen que las partes pueden determinar libremente
el contenido del contrato, sempre que no sea contrano a norma
legal de carácter imperativo y ta ley: y, por consideraciones de
interés social, público o ébco puede imponer reglas o establecer
limitaciones al contenido de los contratos. Ahora, de la
Interpretación sistemática de las normas señaladas, la
compraventa directa a particulares de bienes estatales debe
cumplir con las formatdades establecidas en la loy de la matena,
dado que éstas son normas de carácter imperativo, y el
cumplimento de dicha formatidad corresponde ser evahiado por
el Registrador En este extremo, resulta pertmente atar lo
prescrito en el articulo 57" inciso “d* del D. Leg. N? 1049, en
cuanto el cuerpo de la escritura pública debe contener los
documento quÍ- por GrpaaiVon legal sean engihles
En el punto 9, la regritra Ya Morales horse un recuento
de lo observado y escube “Entonces, atendiendo las
partr.ulandades y la naluriieZa excepoonal de la compraasta
drecta a favor de partriviores e Lines estatal, el contrato
de compraventa de eta muiardad contractual COM mda Una
señe de elementos de s2qurrlad que deie ear conterudo en
Sa fomnahizaci0a 3 MéSMO, CoMo: edialorme favoratie de la SEN
(ya sea el mismo o que se haga referencia en la Rizolución
adminidrativa nérta). la vataidad del sector competente del
proyecto de mterés racoonel o regenal, la pubiración de la
soictud de venta y el valor uma de predio a fin de aqui
l tranparenala, ssmusno precivas la Mica dad para la Cual se
adjudica el beer y el plazo para que se ejecute, bajo sancion de
reveraon al domo del Extado en Caso de SUINCLMPETIANLO, SN,
la obigación de reembolso aiguno por el pogo del preco y
edificaciones efectuadas, de igual torma venfear la forma del
pago del precio de venta debe e pagado en su totalidad a los
30 días de etendida la menta - sendn que en al prende (aso
no se han cumpiedo con esta, formalidades, COmE= onde reaicar
los aclaraciones pertinentes, mediante mstrumento publico
adaratorno”.
En el punto 10, se observa e nda que “no es
Competenca del concejo Munipal establecer Como prenvo de
venta un monto mentr al del valor comercial determinado por el
organismo espenatzado, como se pretende con la iberalidad en
él precio, acordada por el concejo.”
Cabe recordar que el precio de las 4 Ha que se está
entregando a la AC Comuradad e estables en 378 ral 010 40
dótares; pero se acordo vna liberalidad” de modo que la MDP
soto le cobrara 229 mil 308 16 daa El argumento rardn de
los petos fue que en solo 2 Ha se kevantarian Casos, y solo por
esa ares pagaria la empresa, y que ebresto eran any. publicas
pue Las que la empre ar No 1T4S por que pagar Pero e pretende
rs nba da: $ Ha a nombre de do emprisa Comprador
DETALLES
Las observaciones estan conten«is. en un documento de CINCO
páginas que firma la regrsuadora Fatrca Mano Moras, RanarÉ
Antes que se pretenda buscar mhidentes 0 se Culpe a yn nacente
de fittrarnos la mforrmación, este Diáno deja editan que el
documento se encuentra disponiole en el portal de Sunarp
La escrtura bene el número 988 y esta fechada 18 de
febrero 201 3, fue ingresada a la ofoma de Íunarp en San Pedro
de Uoc el 20 de febrero, en haras de la tarde. El predio que la
MOP ha vendido está inscrito en la Partida Blectrónica 11007517.
El trarmmáie para el titulo tiene el numero 00000476
No procede pago a plazos, correspondía pago
íntegro del precio, observa Sunarp
El proceso de venta directa de un terreno que pretende
consumar la Municipalidad de Pacasmayo a favor de la
Asociación Civit Comunidad, ha sido observado tambien en
cuanto a la forma de paga por la Sunarp. La registradora
Patncia Morales Chaname analiza lo actuado en ese aspecto y
precisa en el punto 6 de sus Obuervaciónes * elarticulo 7A*
8 prescribe que el precio de venta debe ser pagada
integramente dentro de los trenta (30) dis hábdes. de notificada
ta resolución que aprueba la vente En caso que el comprador
comunique que el precio sera cancelado con bnanciamento
hancario, puede otorgarse la minuta de compraventa con el
adelanto de por lo menos el del precio de venta, y las
demás condiciones que regulen en la directiva
vorrespondiente La Supermtendenos Nacional de Bienes,
mettante Resolución N* 020-201 1-5EN de fecha 08/04/2011,
aproba la Directeva N* 003-2011 SBN que reguia Hr
Proodmmente: paro la aprobación de la Venta Directa por cause
de Predios de Domine Privado del Estado de Libre Depoctiida)
Enelcumerai 317 de la mdicada directiva se establece que en
caso que el adjudicatario que dío imoo al trámite de venta
shcitará et pago del precio de venta con feancianmento
ederá, dentro del plazo mácado en el primer
te numeral (30 das) a realoar un payo
0%, del precio de venta mediante Cheque
SOTANO este qx
párrafo del pre
adelantada por
de Gerencia No Negociable o deposito efectuado en la cuenta
comente de la entidad vendedora al tipo de cambo del die
fijado por la SBS. En este último supuesto el pago del saldo de
precw deberá efectuarse dentro de los treinta (30) días
calendanos de entregada la Minuta de Compraventa al
edjudicatano en Caso
procedimento mediante comunicación escrita y se dispondrá,
como mdemarzación a favor de la entidad que mpuisó la venta,
el 10%, del precio tota! Gel predio.
En bo dáusula tercera dee la menuta mscrta en lo estra
pública, mantestan que constituyen hipateca legal acogiéndose
ato disppesto por el art 78C de1D0.S. N* 013-2012-Vmtenda;
sin embargo dicha prerrogativa no le sería aphcable al presente
caso, puesto que el plazo de tres años otorgados para la
cancelación del salido del prevo procede para las ventas
erensadas por las causales contenidas en los tentes C) y d)
del articulo 77 detretendo reglamento, endo el presente uno
compraventa directa celeorada por la causal establecida en el
htera! b) del xido articulo 77
En tal sentido, no corresponde constitue Npoteca ley
por el sakdo del precio, ¿omo se pretende, ano que; en
cumplimento de la norraatividad señatada, detró cancelar el
integra des pago del prevo contarme a lo dispuesto mn
primer párrato del artículo 78 mencionado Sireame actas”
